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居民短期贷款逆势而上 监管出手施压房地产
2017-10-10  来源:未知  作者:天赋房地产
导读:3月以来中长期贷款显著回落,但房地产市场仍稳定。同期短期消费贷款暴增,与消费走势背离,异常消费贷在今年新增居民短贷中占比近半,可能进入楼市。9月开始,北京、江苏、深圳、广州等地先后出台文件要求严查与日常消费不匹配的大金额、长期限的消费贷,侧面验证了部分居民短期贷款绕过监管进入房地产市场的情况。

今年以来,居民短期贷款逆势而上,在收入增长保持安稳、消费走弱、中长期贷款回落的情况下大幅增长。截至8月,今年全年新增居民短期人民币贷款共1.28万亿,其中3月份以来共新增1.23万亿,而去年全年新增居民短期贷款仅6514亿。

一、居民短期贷款增速与消费统计数据背离
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2017年3月以来,居民部门中长期贷款和短期贷款走势加剧分化。居民中长期贷款主要由房贷形成,而短期贷款则主要用于相对金额较小的日常消费,二者一方面共同宏观经济走势影响,另一方面当房贷累赘较大时居民需要短期贷款支持以满意日常消费,因而短期与中长期贷款走势应当一致。由图一可以看到,二者在涨跌上亦步亦趋。但从2016年开始,由于房地产市场的火爆,居民大批加杠杆导致中长期倏地增长并保持高位,而短期贷款则保持在较低程度。进入2017年后,尤其是3月份开始,这一现象出现反转。由于季节性因素的影响,中长期贷款与短期贷款在2月份回落,但尔后中长期贷款增长乏力,维持在了较低水平,而短期贷款则暴增,这一趋势逆转的时点与房地产市场“3?17新政”一致。

与中长期贷款回落相应的是,今年前八个月房地产数据仍旧保持较为稳定的趋势,房地产市场可能有其他来源的资金给予一定支持。只管相比于去年整体增速有所下降,但房地产市场仅七月份因为季节性因素、极端高温天气以及部分地域洪涝等因素的影响出现了超越以往的跌幅。短期而言,信贷是决议房地产的最重要因素之一,以房贷为主的中长期贷款在政策限制下的显著回落却并未充足拉低房地产市场走势,表明可能存在其余起源的资金进入房地产市场。
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2017年3月以来短期消费贷款与消费走势背离。居民短期贷款分为消费贷款与经营性贷款。经营贷款是小企业主和个体工商户为知足经营需求而申请的贷款,在申请时需要营业执照等文件。相比之下消费贷款申请前提低,加之银行难以且缺少足够念头追踪贷款用途,因而存在较大可操作的空间。消费贷与居民日常消费,尤其是汽车消费严密相关。2016年2月的短期消费贷款数据由于季节性等因素出现超预期的宏大跌幅,为了更好的展现趋势,图4和图5给出了2016年3月以来居民短期消费贷款增速与社会零售总额及汽车销量增速的走势图。2017年之前,居民短期消费贷款与代表需求的社会零售总额及汽车销量走势较为一致,在3月份开端涌现巨大分化。此时居民中长期贷款已经呈现回落意味着居民部门负债压力减小,应当有更多可用于消费的收入,因而对短期贷款的需求相应地会减小,且需求面并没有伟大的冲击,但短期消费贷款却在需求面走弱的情形下逆势大增,与根本面数据不相符。

二、异常新增短期消费贷款约6174亿,与中长期消费贷款此消彼长
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依据之前的描写,我们能够推测存在相当一部分短期消费贷款流入房地产市场的情况。由于缺乏详细的数据,我们对可能短期消费贷款中可能存在的异常部分进行简略的测算,以进一步佐证我们的观点。

我们采取线性拟合的办法,取居民短期消费贷款中无法被消费等因素说明的部分作为异常贷款。详细而言,我们先用2017年3月以前的数据估算出居民短期消费贷款与主要影响因素间的关联,然后再利用相关数据拟合2017年3月至8月的居民消费贷款,真实值超出的部分即被以为是异常值。考虑到社会零售总额和汽车销量与短期消费贷款的接洽,且社会零售总额缺乏1月份的数据,我们应用汽车销量作为需求的中心影响因素。汽车销量同时也是经济形势的重要指标之一,与宏观经济走势、居民收入紧密相关,对居民需求有较好的代表性。再斟酌通胀(CPI)、利率(贷款基准利率)以及季节性(时间)等因素的影响,我们估算出今年以来异常新增贷款共约6174亿,即今年新增短期消费贷款中仅约6100亿与以往趋势坚持一致。去年前8个月新增短期消费贷款共4854亿,假如短期消费贷款和社会零售总额增速保持一致,则今年同期大体应增长5357亿,一定水平上侧面验证了我们的测算。

图6给出了2016年3月以来的数据。可以看出,异常新增短期消费贷款与新增中长期消费贷款在2017年3月之前涨跌趋势大体保持一致,而从今年3月开始走势分化加剧且涨跌出现背离,出现了此消彼长的情况。3月份尽管中长期信贷与短期贷款都有上涨趋势,但主要是因为限贷限购政策从3月份亲近下旬才开始实施,所以中长期贷款仍保持了一定的增长。以上数据共同表明了3月份实行房地产新政后,居民消费贷款的流向与居民日常消费产生偏离,与居民消费需求不符的部分短期消费贷款充当了中长期贷款的弥补。

今年前8个月异常新增短期消费贷款占2013年-2017年各年前8个月新增中长期消费贷款(房贷)之比分离为48%、50%、37%、18%及19%。可以看到的是,即便在房地产增幅迅猛的2016年,这个比例仍到达了18%。今年以缘故于房贷受限,中长期消费贷款出现回落,异常短期消费贷款占比19%与去年相似。考虑到此前几年新增中长期贷款有较大涨幅,而今年房地产又较为平稳,可以认为短期贷款在相当程度上支撑了今年以来房地产市场走势。
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   三、监管出手叠加居民杠杆高企难以为继,房地产走势承压

监管出手,房地产短期资金面将进一步收紧。9月以来,北京、江苏、深圳、广州等地区监管部门先后发文要求严查消费贷款,接下来消费贷将是整治重点,会导致房地产市场短期内流入资金减少,房地产继续走低的压力加大。我们对由于监管消费可能导致的资金缺口作简单的测算以初步懂得对房地产市场可能的冲击。居民短期贷款近年来一直保持较为稳定的增速,我们假设在无异常消费贷的情况下今年居民贷款仍保持去年7%的增速,并进一步地假定今年前8个月新增短期贷款占全年之比与去年相同为70%。则由此可以估算出在无异常消费贷款暴增的情况下,今年全年理当新增短期贷款6970亿,其中后四个月为2091亿。如果监管不对消费贷进行限制,预计全年新增短期贷款1.83万亿,后四个月为5486亿。由此,在监管对短期贷款进行限制的情况下,可能进一步发生大概3400亿的资金缺口,占2016年9月至12月新增中长期消费贷款18%,可以预见会对房地产市场产生一定的冲击。
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更重要的是,长期来看,居民部门杠杆继续增加的空间不大。截至2016年,我国居民长短期贷款加上公积金贷款占可支配收入之比已经靠近90%,参考美国和日本等国的历史经验,已经是较高的水平。此外,与美日等国相比,我国拥有以下几个特色可能导致当前的杠杆水平被低估:(1)恩格尔系数较高。这意味着居民收入中有更大的比例用于满意最基本的生活需求。(2)中国居民消费相关的信贷占比少,高杠杆主要来源在于房贷,危险集中且一旦发生危机则影响大、波及范围广。(3)城镇化比率较低。居民加杠杆主要是集中在城镇居民购房贷款,城镇化比率低意味着实际上的负担债务的人群更少因而债务负担更重。基于此,中国居民部门继续增加杠杆的难度会越来越大。

综上所述,尽管短期消费贷款迅猛增长,作为中长期贷款的替换流入房地产市场解释了居民当前对房地产的需求依然没有消退。但居民部门短期内缺乏继续加杠杆的资金,长期来看居民持续加杠杆的难度大。总体上,房地产市场接下来会进一步承受压力。

(内容来源:华尔街见闻,作者:中信证券明明团队。)
  
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